11-02-2015

L’immobilier

Résumé :

Suite à la forte hausse des prix de l’immobilier, les français dépensent désormais une part importante de leurs revenus pour se loger, plus que dans tous les autres pays d’Europe. Cette hausse a été alimentée par de nombreuses incitations fiscales pour investir dans l’immobilier.

Une étude détaillée du marché immobilier en France permet de constater que plus de la moitié des logements locatifs privés sont détenus par une très faible partie de la population (moins de 300 000personnes). Ces investissements sont fortement subventionnés, à la fois à l’achat (loi de défiscalisation pour un coût de 10milliards d’euro par an) ainsi qu’à la location (aides au logement pour un cout de 14milliards d’euro par an).

Que justifie une telle aide de l’état, dont la moitié profitera à des multipropriétaires immobilier ? Pourquoi poursuivre cette politique de hausse des prix puisqu’elle impacte le pouvoir d’achat, donc la consommation des français ?

 

Situation actuelle :

La hausse des prix de l’immobilier a donné lieu à une augmentation de la dépense des ménages pour se loger. Près d’un quart des foyers dépensent plus de 40% de leurs revenus dans leur logement. Le quart suivant en dépense environ 30%. Ces chiffres sont parmi les plus élevés d’Europe.

Comment les variations des prix immobiliers impactent les français ?

Pour savoir à qui profite une hausse des prix, il faut d’abord étudier qui détient l’immobilier. En France, les logements sont répartis de la façon suivante :

Les propriétaires de leurs résidences principales devraient être indifférents aux variations des prix puisqu’ils n’ont, à priori, pas pour objectif de le vendre. En fait, cela n’est pas si simple, puisque l’aspect psychologique joue un rôle important : en économie, on appelle «l’effet richesse » la sensation de détenir un bien valant une somme d’argent importante. Cet effet psychologique peu avoir des conséquences sur d’autres secteurs de l’économie comme la consommation. Cependant, si les propriétaires souhaitant déménager vers un logement plus grand étaient rationnels, ils constateraient qu’une baisse des prix de l’immobilier leur permettrait de payer moins cher les m² supplémentaires qu’ils souhaitent acquérir.

Les locataires de logements sociaux ne sont pas affectés par les prix de l’immobilier. Nous pouvons juste noter qu’avec des prix du logement plus bas, les dépenses de l’état pour subventionner le logement diminueraient (puisque moins de personnes auraient besoin d’aide pour se loger).

Finalement, l’immobilier détenu par des propriétaires bailleurs est le plus important à étudier puisqu’il est affecté par une logique d’investissement. Sans pouvoir le prouver, on peut penser qu’il affecte davantage les prix puisqu’il est susceptible d’être revendu ou conservé en fonction de l’évolution des prix. D’ailleurs, une baisse des prix (prix du bien ou montant du loyer) représente une perte réelle pour une personne qui a investi dans un bien immobilier, que ce soit pour le louer ou le revendre ultérieurement. Il est donc important de savoir qu’en France, ce parc est détenu par un petit nombre de personnes : en effet, moins de 300 000 bailleurs détiennent la moitié du parc immobilier locatif.

En conclusion, une baisse des prix n’affecterait substantiellement qu’une très faible minorité (300 000 personnes, soit 0.5% de la population française) et augmenterait le pouvoir d’achat de plus de la moitié de la population.

 

Comment faire ?

Tout d’abord, constatons que de très nombreuses aides fiscales sont destinées à soutenir l’investissement dans l’immobilier :

Nous avons noté les aides au logement dans la catégorie des subventions pour l’investisseur puisque ces subventions, même si elles sont payées au locataire, reviennent in fine au propriétaire. Elles permettent donc d’augmenter la rentabilité du bien en augmentant le loyer du montant de ces subventions.

Il est important de comprendre qu’actuellement, le bien immobilier peut être considéré comme un actif financier dont l’achat est subventionné (déduction fiscale d’une partie de l’investissement) et la rentabilité est subventionnée (aides au logement pour le locataire. Garanti de l’état dans le cas des locations pour un étudiant). Il n’est donc pas surprenant que les prix aient augmenté fortement depuis la mise en place de cette politique. Il faut également noter que ces subventions coûtent cher : environ 15miliards d’euro par an pour les avantages fiscaux et 18 milliards d’euro par an pour l’ensemble des aides au logement (i.e. plus d’1.5% du PIB, ce qu in’est pas négligeable pour un pays dont le déficit est actuellement de 4%)

En conclusion, un premier axe de réflexion serait tout simplement de taxer, plutôt que de subventionner, l’investissement dans l’immobilier. En effet, on peut se demander pourquoi subventionner la hausse d’un actif immobilier qui, in fine, coûtera à l’état puisque cela engendre une baisse du pouvoir d’achat des consommateurs.

 

Un autre axe de réflexion serait de travailler sur la décentralisation. Dans un chapitre relatif au travail, nous soulignons l’utilité de développer le télétravail puisque les infrastructures de la France le permettent. Cela aurait pour avantage de soulager la forte demande de logements dans les grandes villes de France et à Paris en particulier.

 

Pourquoi cette politique de soutien de l’immobilier ?

Le secteur de la construction est un secteur très important dans l’économie des pays développés puisqu’il représente un grand nombre d’emplois pour des personnes peu qualifiées. Ces emplois ont l’avantage de ne pas pouvoir être délocalisés. Stimuler ce secteur permet donc de stimuler la croissance économique à court terme. Cependant, cette politique de subvention pour inciter l’investissement dans ce secteur a probablement atteint ses limites à la vue du coût des subventions et de l’impact sur la consommation.

 

Publié par ideedeloi dans Economie | RSS 2.0

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